Prima casa da iscritto AIRE
hai ancora diritto alle agevolazioni nel 2026?
Sì — in due percorsi distinti, e dal DL 69/2023 uno dei due non richiede nemmeno di trasferire la residenza. Su un acquisto tipo l'agevolazione vale circa €19.250 di imposte in meno. Le guide fiscali spiegano bene i requisiti; quello che non dicono è cosa succede quando porti quel diritto in banca — perché avere la prima casa non significa avere il mutuo, e il comune d'origine ammesso dal fisco può essere proprio quello dove il mutuo non si riesce ad aprire.
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- Imposta di registro
- 2% del valore catastale invece del 9% (acquisto da privato)
- Imposta sostitutiva sul mutuo
- 0,25% invece del 2%
- Percorso A — rientro
- Residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito
- Percorso B — AIRE per lavoro
- Nessun obbligo di residenza, se valgono tutte e quattro le condizioni del DL 69/2023
- Esclusioni
- Categorie di lusso A/1, A/8, A/9 · niente altra prima casa agevolata in Italia
I requisiti
I due percorsi per gli iscritti AIRE
Percorso A — il rientro entro 18 mesi
È la via standard, la stessa di chiunque si trasferisca: dichiari nel rogito l'intenzione di portare la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi. L'agevolazione si applica subito, al momento dell'acquisto; l'impegno si onora dopo. È il percorso naturale di chi sta pianificando il rientro: la casa si compra prima, la residenza segue.
L'impegno è vero: mancare i 18 mesi significa restituire la differenza d'imposta con sanzione.
Percorso B — AIRE per lavoro, senza rientro
Dal DL 69/2023 (conv. L. 103/2023) chi è all'estero per lavoro può avere l'agevolazione senza alcun obbligo di residenza, se valgono tutte e quattro le condizioni:
- ti sei trasferito all'estero per ragioni di lavoro;
- hai avuto residenza o svolto la tua attività in Italia per almeno 5 anni prima della partenza;
- l'immobile è nel tuo comune di nascita, oppure in quello dove avevi la residenza o svolgevi la tua attività — anche di studio;
- non possiedi un'altra abitazione sul territorio nazionale acquistata con le agevolazioni prima casa.
La prassi su questo percorso è recente e ancora in evoluzione (l'Agenzia delle Entrate ha chiarito ad esempio che anche il periodo di studi conta come «attività» nel comune): la verifica finale con notaio e commercialista, fatta prima del rogito, non è un consiglio di cortesia — è parte della pratica.
I numeri
Quanto vale in euro
Un esempio con numeri tondi — immobile da €500.000 acquistato da privato, valore catastale €200.000, mutuo da €300.000:
| Voce | Senza prima casa | Con prima casa | Risparmio |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro (sul valore catastale) | 9% → €18.000 | 2% → €4.000 | €14.000 |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 2% → €6.000 | 0,25% → €750 | €5.250 |
| Totale imposte principali | ~€24.000 | ~€4.750 | ~€19.250 |
È la singola voce che più sposta i costi complessivi di acquisto — la forbice del 7-12% del prezzo — dal tetto verso il fondo.
Quello che le guide fiscali non dicono
Avere la prima casa non significa avere il mutuo
L'agevolazione è fiscale: riduce le imposte. Non è bancaria: non alza la quotità, non ammorbidisce l'istruttoria, non cambia la valutazione del tuo reddito estero.
- Col Percorso B resti non residente — e il mutuo resta al 60%. Il beneficio fiscale non sposta il tetto di quotità: quello dipende dalla residenza e dal profilo di reddito, non dal regime d'imposta. Chi conta sull'80% deve passare dal rientro (Percorso A) o da un cointestatario residente.
- Il comune ammesso dal fisco può essere quello dove il mutuo non si apre. Il Percorso B ti lega al comune di nascita, di residenza o di attività: spesso un piccolo comune, dove un immobile da €120.000-140.000 finanziato al 60% produce una richiesta di €72.000-84.000 — sotto la soglia intorno a €100.000 per cui la maggior parte delle banche apre una pratica, e vicino al limite assoluto di ~€75.000 sotto il quale nessuno procede. Il paradosso è concreto: l'agevolazione c'è, il finanziamento no. In quei casi le opzioni sono un immobile di taglio maggiore, più anticipo con un mutuo più piccolo ma sopra soglia, o l'acquisto senza mutuo — con la valutazione mutuo-contro-liquidità fatta a mente fredda. Nelle grandi città il vincolo sparisce: a Milano anche un bilocale finanziato al 60% supera ampiamente la soglia.
- La sostitutiva allo 0,25% è l'unico beneficio che viaggia col mutuo. Si applica all'erogato: su €300.000 sono €750 invece di €6.000. Vale in entrambi i percorsi.
- La dichiarazione nel rogito va coordinata con la pratica. Se compri col mutuo da non residente e dichiari il Percorso A, i 18 mesi partono dal rogito — non da quando il trasferimento diventa comodo. Il calendario di mutuo e rientro va costruito una volta sola, con le due scadenze dentro.
FAQ
Domande frequenti
Sì, se rientri nel percorso previsto per gli AIRE all'estero per lavoro (DL 69/2023): trasferimento all'estero per ragioni di lavoro, almeno 5 anni di residenza o attività in Italia prima della partenza, acquisto nel comune di nascita oppure in quello dove avevi la residenza o svolgevi la tua attività (anche di studio), e nessun'altra abitazione sul territorio nazionale acquistata con le agevolazioni. Se tutte le condizioni sono verificate, l'obbligo dei 18 mesi non si applica.
Su un acquisto tipo — immobile da €500.000 con valore catastale di €200.000 e mutuo da €300.000 — l'imposta di registro scende dal 9% al 2% del valore catastale (risparmio ~€14.000) e l'imposta sostitutiva sul mutuo dal 2% allo 0,25% (risparmio ~€5.250): circa €19.250 in totale. È la voce che sposta i costi complessivi di acquisto dal tetto verso il fondo della forbice 7-12%.
No — ed è l'equivoco più costoso. L'agevolazione è fiscale: riduce le imposte, non alza la quotità. Se resti non residente (percorso AIRE per lavoro), il mutuo resta al massimo al 60% del valore anche con la prima casa. L'unico vantaggio bancario diretto è l'imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% invece del 2%. La quotità dipende dalla residenza e dal reddito, non dal beneficio fiscale.
Sì: dal DL 69/2023 il comune di nascita è espressamente incluso tra quelli ammessi per il percorso AIRE lavoro, insieme al comune di precedente residenza o attività. Attenzione però al lato mutuo: se l'immobile è in un piccolo comune, il prezzo può essere basso al punto che il finanziamento richiesto scende sotto la soglia minima che le banche accettano per aprire una pratica (~€100.000, con un limite assoluto intorno a €75.000 sotto il quale nessun istituto procede).
Le categorie catastali di lusso: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Inoltre non devi possedere un'altra abitazione nello stesso comune, né un'altra abitazione ovunque in Italia acquistata con le agevolazioni prima casa (o devi venderla entro un anno), e l'intenzione va dichiarata esplicitamente nel rogito.
Quadro normativo: DL 69/2023 conv. L. 103/2023, con prassi dell'Agenzia delle Entrate in evoluzione (ultimi chiarimenti di rilievo: fine 2025). Aliquote ed esempi aggiornati ad agosto 2026 — la verifica sulla singola posizione va fatta con notaio e commercialista prima del rogito.
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