Prima casa da iscritto AIRE
hai ancora diritto alle agevolazioni nel 2026?
Sì — in due percorsi distinti, e dal DL 69/2023 uno dei due non richiede nemmeno di trasferire la residenza. Su un acquisto tipo l'agevolazione vale circa €19.600 di imposte in meno. Le guide fiscali spiegano bene i requisiti; quello che non dicono è cosa succede quando porti quel diritto in banca — perché avere la prima casa non significa avere il mutuo, e il comune d'origine ammesso dal fisco può essere proprio quello dove il mutuo non si riesce ad aprire.
Fa parte della sezione AIRE — tutte le guide per italiani all’estero →
- Imposta di registro
- 2% del valore catastale invece del 9% (acquisto da privato)
- Imposta sostitutiva sul mutuo
- 0,25% invece del 2%
- Percorso A — rientro
- Residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito
- Percorso B — AIRE per lavoro
- Nessun obbligo di residenza, se valgono tutte e quattro le condizioni del DL 69/2023
- Esclusioni
- Categorie di lusso A/1, A/8, A/9 · niente altra prima casa agevolata in Italia
I requisiti
I due percorsi per gli iscritti AIRE
Percorso A — il rientro entro 18 mesi
È la via standard, la stessa di chiunque si trasferisca: dichiari nel rogito l'intenzione di portare la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi. L'agevolazione si applica subito, al momento dell'acquisto; l'impegno si onora dopo. È il percorso naturale di chi sta pianificando il rientro: la casa si compra prima, la residenza segue.
L'impegno è vero: mancare i 18 mesi significa restituire la differenza d'imposta con sanzione. Se ti accorgi che il rientro non arriverà in tempo, finché i 18 mesi non sono scaduti puoi revocare la dichiarazione pagando la differenza d'imposta senza sanzioni.
Percorso B — AIRE per lavoro, senza rientro
Dal DL 69/2023 (conv. L. 103/2023) chi è all'estero per lavoro può avere l'agevolazione senza alcun obbligo di residenza, se valgono tutte e quattro le condizioni:
- ti sei trasferito all'estero per ragioni di lavoro;
- hai avuto residenza o svolto la tua attività in Italia per almeno 5 anni prima della partenza;
- l'immobile è nel tuo comune di nascita, oppure in quello dove avevi la residenza o svolgevi la tua attività — anche di studio;
- non possiedi un'altra abitazione sul territorio nazionale acquistata con le agevolazioni prima casa.
Due risposte dell'Agenzia delle Entrate hanno chiarito i punti più dubbi. Con la 312 del 15 dicembre 2025 un iscritto AIRE all'estero per lavoro dal 2009, nato in un comune e cresciuto in un altro, può comprare con l'agevolazione nel comune dove ha fatto l'intero percorso scolastico e universitario: «attività» comprende anche quelle non retribuite, come lo studio. La stessa risposta ricorda che i 5 anni in Italia non devono essere continuativi e che il trasferimento per lavoro deve esistere già al momento dell'acquisto — se parti dopo il rogito, il Percorso B non vale. Con la 238 del 2 dicembre 2024 l'Agenzia ha escluso chi al rogito lavorava già in Italia: non può passare al Percorso B dichiarando di voler restare all'estero, e se non porta la residenza entro 18 mesi decade dall'agevolazione.
La verifica finale con notaio e commercialista, fatta prima del rogito, non è un consiglio di cortesia — è parte della pratica.
I numeri
Quanto vale in euro
Un esempio con numeri tondi — immobile da €500.000 acquistato da privato, valore catastale €200.000 (circa €183.000 con la prima casa, che usa il moltiplicatore 110 invece di 120), mutuo da €300.000:
| Voce | Senza prima casa | Con prima casa | Risparmio |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro (sul valore catastale) | 9% → €18.000 | 2% → ~€3.700 | ~€14.300 |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 2% → €6.000 | 0,25% → €750 | €5.250 |
| Totale imposte principali | ~€24.000 | ~€4.400 | ~€19.600 |
È la singola voce che più sposta i costi complessivi di acquisto — la forbice del 7-13% del prezzo — dal tetto verso il fondo. Come si arriva al valore catastale partendo dalla rendita, e l'IMU che resta dovuta finché vivi all'estero, sono nella guida alle tasse sulla casa.
Quello che le guide fiscali non dicono
Avere la prima casa non significa avere il mutuo
«L'agevolazione è fiscale: riduce le imposte. Non è bancaria: non alza la quotità, non ammorbidisce l'istruttoria, non cambia la valutazione del tuo reddito estero. Per questo prima casa e mutuo si costruiscono nella stessa pratica, non uno dopo l'altro.»
— Christina Carey, consulente mutui a Milano, segue esclusivamente italiani all'estero, expat e acquirenti non residenti
- Col Percorso B resti non residente — e il mutuo resta al 60%. Il beneficio fiscale non sposta il tetto di quotità: quello dipende dalla residenza e dal profilo di reddito, non dal regime d'imposta. Chi conta sull'80% deve passare dal rientro (Percorso A) o da un cointestatario residente.
- Il comune ammesso dal fisco può essere quello dove il mutuo non si apre. Il Percorso B ti lega al comune di nascita, di residenza o di attività: spesso un piccolo comune, dove un immobile da €120.000-140.000 finanziato al 60% produce una richiesta di €72.000-84.000 — sotto la soglia intorno a €100.000 per cui la maggior parte delle banche apre una pratica. Il paradosso è concreto: l'agevolazione c'è, il finanziamento no. In quei casi le opzioni sono un immobile di taglio maggiore, più anticipo con un mutuo più piccolo ma sopra soglia, o l'acquisto senza mutuo — con la valutazione mutuo-contro-liquidità fatta a mente fredda. Nelle grandi città il vincolo sparisce: a Milano anche un bilocale finanziato al 60% supera ampiamente la soglia.
- La sostitutiva allo 0,25% è l'unico beneficio che viaggia col mutuo. Si applica all'erogato: su €300.000 sono €750 invece di €6.000. Vale in entrambi i percorsi.
- La dichiarazione nel rogito va coordinata con la pratica. Se compri col mutuo da non residente e dichiari il Percorso A, i 18 mesi partono dal rogito — non da quando il trasferimento diventa comodo. Il calendario di mutuo e rientro va costruito una volta sola, con le due scadenze dentro.
FAQ
Domande frequenti
Sì, se rientri nel percorso previsto per gli AIRE all'estero per lavoro (DL 69/2023): trasferimento all'estero per ragioni di lavoro, almeno 5 anni di residenza o attività in Italia prima della partenza, acquisto nel comune di nascita oppure in quello dove avevi la residenza o svolgevi la tua attività (anche di studio), e nessun'altra abitazione sul territorio nazionale acquistata con le agevolazioni. Se tutte le condizioni sono verificate, l'obbligo dei 18 mesi non si applica.
Su un acquisto tipo — immobile da €500.000 con valore catastale di €200.000 e mutuo da €300.000 — l'imposta di registro scende dal 9% al 2%, calcolato su un valore catastale più basso (risparmio ~€14.300) e l'imposta sostitutiva sul mutuo dal 2% allo 0,25% (risparmio ~€5.250): circa €19.600 in totale. È la voce che sposta i costi complessivi di acquisto dal tetto verso il fondo della forbice 7-13%.
No — ed è l'equivoco più costoso. L'agevolazione è fiscale: riduce le imposte, non alza la quotità. Se resti non residente (percorso AIRE per lavoro), il mutuo resta al massimo al 60% del valore anche con la prima casa. L'unico vantaggio bancario diretto è l'imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% invece del 2%. La quotità dipende dalla residenza e dal reddito, non dal beneficio fiscale.
Sì: dal DL 69/2023 il comune di nascita è espressamente incluso tra quelli ammessi per il percorso AIRE lavoro, insieme al comune di precedente residenza o attività. Attenzione però al lato mutuo: se l'immobile è in un piccolo comune, il prezzo può essere basso al punto che il finanziamento richiesto scende sotto la soglia minima che le banche accettano per aprire una pratica (circa €100.000).
Le categorie catastali di lusso: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Inoltre non devi possedere un'altra abitazione nello stesso comune, né un'altra abitazione ovunque in Italia acquistata con le agevolazioni prima casa (o devi venderla entro un anno), e l'intenzione va dichiarata esplicitamente nel rogito.
Sì, se sei all'estero per lavoro e hai tutti gli altri requisiti. Con la risposta 312 del 15 dicembre 2025 l'Agenzia delle Entrate ha riconosciuto l'agevolazione a un iscritto AIRE che comprava nel comune dove aveva fatto l'intero percorso scolastico e universitario: per «attività» si intendono anche quelle non retribuite, come lo studio. I 5 anni di residenza o attività in Italia prima della partenza non devono essere continuativi.
No. Con la risposta 238 del 2 dicembre 2024 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il percorso AIRE senza obbligo di residenza richiede di essere all'estero per lavoro al momento dell'acquisto: chi al rogito lavora già in Italia non può usarlo, e se ha dichiarato il trasferimento entro 18 mesi e poi non lo fa, decade dall'agevolazione. Finché i 18 mesi non sono scaduti può revocare la dichiarazione pagando la differenza d'imposta senza sanzioni.
Quadro normativo: DL 69/2023 conv. L. 103/2023, con prassi dell'Agenzia delle Entrate in evoluzione (risposte n. 238 del 2 dicembre 2024 e n. 312 del 15 dicembre 2025). Aliquote ed esempi aggiornati ad agosto 2026 — la verifica sulla singola posizione va fatta con notaio e commercialista prima del rogito.
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