Costi di un Mutuo in Italia
Tutte le imposte e le spese spiegate
Il costo totale di un acquisto in Italia sorprende la maggior parte degli acquirenti stranieri — non tanto per il mutuo in sé, quanto per le spese di chiusura una tantum. Questa guida elenca tutto, con un esempio pratico su un immobile da €400.000.
Calcola i tuoi costiPrezzo, mutuo e rendita: imposte, notaio, agenzia, banca e broker in un unico totale.Panoramica
Due categorie di costi:
spese d'acquisto e spese di mutuo
Spese d'acquisto — legate all'immobile
Sono costi che si pagano indipendentemente dall'accensione di un mutuo. Sono legati all'atto di acquisto dell'immobile: imposta di registro (o IVA), spese notarili e provvigione dell'agenzia immobiliare. Rappresentano la quota maggiore del totale e variano significativamente a seconda che l'immobile sia la tua residenza principale (prima casa) o meno.
Per la maggior parte degli expat che acquistano come non-residenti, questi costi sono più elevati — il regime agevolato prima casa richiede di stabilire la residenza fiscale in Italia, il che cambia completamente il calcolo.
Spese di mutuo — legate al prestito
Sono costi generati specificamente dal mutuo: l'imposta sostitutiva (applicata sull'importo del prestito), le spese di istruttoria della banca, la perizia immobiliare e le assicurazioni obbligatorie. Questi costi si applicano a tutti i mutui — prima casa e non. La differenza significativa è l'aliquota dell'imposta sostitutiva: 0,25% per la residenza principale contro il 2% per tutti gli altri casi.
Parte 1
Spese d'acquisto
Acquisto da privato
| Imposta / Spesa | Aliquota prima casa | Aliquota non prima casa | Base di calcolo |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% (min. €1.000) | 9% | Valore catastale |
| Imposta ipotecaria | €50 fisso | €50 fisso | Importo fisso |
| Imposta catastale | €50 fisso | €50 fisso | Importo fisso |
| Spese notarili | ~1–2% | ~1–2% | Prezzo d'acquisto |
| Provvigione agenzia immobiliare | 3–4% + IVA | 3–4% + IVA | Prezzo d'acquisto (per parte) |
Acquisto da costruttore (IVA applicabile)
| Imposta / Spesa | Aliquota prima casa | Aliquota non prima casa | Base di calcolo |
|---|---|---|---|
| IVA | 4% | 10% (o 22% per il lusso) | Prezzo di vendita |
| Imposta di registro | €200 fisso | €200 fisso | Importo fisso |
| Imposta ipotecaria | €200 fisso | €200 fisso | Importo fisso |
| Imposta catastale | €200 fisso | €200 fisso | Importo fisso |
| Spese notarili | ~1–2% | ~1–2% | Prezzo d'acquisto |
Parte 2
Spese di mutuo
| Spesa | Prima casa | Non prima casa / Non residente | Note |
|---|---|---|---|
| Imposta sostitutiva | 0,25% del mutuo | 2% del mutuo | Applicata sul capitale del mutuo — non sul valore dell'immobile |
| Spese di istruttoria bancarie | €500 – €1.500 | €500 – €1.500 | Costo della banca, non del consulente. Si applica a tutti i mutui; varia per banca, a volte azzerata |
| Perizia immobiliare | €200 – €400 | €200 – €400 | Richiesta dalla banca prima dell'approvazione — obbligatoria |
| Assicurazione scoppio e incendio | €150 – €400 / anno | €150 – €400 / anno | Obbligatoria per tutta la durata del mutuo |
| Compenso broker mutui | 1%–4% dell'importo finanziato | 1%–4% dell'importo finanziato | Indicativo — si applica al servizio di consulenza specializzata per stranieri. Varia in base a dimensione e complessità dell'operazione. Come funziona → |
Nessun anticipo, nessun compenso fisso iniziale, nessun costo per il primo colloquio. Il compenso di consulenza è dovuto solo al rogito, e solo se il mutuo si perfeziona.
Perché i mutui per stranieri richiedono un broker specializzato
I mutui italiani per non residenti e acquirenti stranieri non sono prodotti standard. La maggior parte delle banche italiane non si rivolge attivamente agli expat, e i loro criteri di valutazione per i redditi esteri non sono pubblici. Un broker specializzato negozia direttamente con la banca per conto del cliente, individua gli istituti che accettano davvero il profilo reddituale e di residenza, e gestisce l'intera catena documentale. Il compenso di consulenza specializzata (1%–4% dell'importo del mutuo) copre questo servizio end-to-end. Guida completa: cosa fa il broker e quanto costa →
Esempio pratico
Immobile da €400.000 · Mutuo da €240.000
Acquirente non residente, vendita da privato
Spese d'acquisto
| Imposta di registro (9% su valore catastale €126.000, rendita €1.000) | €11.340 |
| Imposta ipotecaria + catastale | €100 |
| Notaio (~1,2%) | ~€4.800 |
| Agenzia immobiliare (3% + IVA 22%) | ~€14.640 |
| Totale spese d'acquisto | ~€30.880 |
Spese di mutuo
| Imposta sostitutiva (2% di €240.000) | €4.800 |
| Spese di istruttoria | ~€1.200 |
| Perizia immobiliare | ~€350 |
| Broker mutui (3% del mutuo) | ~€7.200 |
| Totale spese di mutuo | ~€13.550 |
I tuoi numeri
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- Imposta di registro
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- Imposte ipotecaria e catastale
- —
- Notaio
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- Agenzia immobiliare (IVA 22% inclusa)
- —
- Imposta sostitutiva sul mutuo
- —
- Istruttoria e perizia (stima)
- —
- Broker mutui
- —
Stima. Notaio e agenzia si negoziano caso per caso; istruttoria e perizia sono importi tipici. Come si calcola l’imposta di registro dalla rendita, e l’IMU annuale, è nella guida alle tasse sulla casa.
Gli expat possono accedere alle agevolazioni prima casa?
Sì — a determinate condizioni. Per beneficiare del regime fiscale prima casa, devi avere la residenza già registrata nel comune dove si trova l'immobile, oppure impegnarti a stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto.
Per gli expat che si trasferiscono in Italia tramite il regime Impatriati, questo crea un legame diretto tra il processo di mutuo e la scadenza fiscale di residenza. L'immobile deve essere acquistato e registrato prima della fine dell'anno fiscale in cui si vuole usufruire del beneficio.
Per i non-residenti che acquistano una seconda casa o un investimento, la prima casa non è generalmente disponibile — si applicano l'imposta di registro al 9% e l'imposta sostitutiva al 2%.
Cosa significa "valore catastale" in pratica
L'imposta di registro italiana si calcola sulla rendita catastale rivalutata — il valore catastale assegnato dall'Agenzia delle Entrate — non sul prezzo d'acquisto concordato. Per la maggior parte degli immobili residenziali, il valore catastale è notevolmente inferiore al prezzo di mercato.
Per esempio: un immobile acquistato per €400.000 in centro a Milano potrebbe avere un valore catastale di €150.000–€200.000. L'imposta di registro al 9% si applica al valore catastale, non al prezzo d'acquisto — riducendo così il debito effettivo rispetto a una semplice percentuale sul prezzo.
I nuovi immobili acquistati direttamente da costruttore non beneficiano del sistema del valore catastale — l'IVA si applica sul prezzo di vendita intero.
Come si calcola il valore catastale dalla rendita, e l'IMU che ci si paga sopra ogni anno, è spiegato nella guida alle tasse sulla casa.
FAQ
Domande frequenti sui costi
Le spese notarili (onorario notarile) vanno tipicamente dall'1% al 2% del prezzo d'acquisto, con percentuali decrescenti per transazioni di valore più elevato. Per un immobile da €400.000, prevedi circa €3.500–€5.000. I notai sono professionisti regolamentati — i loro onorari seguono un tariffario professionale ma non sono fissati per legge, e possono variare tra uno studio e l'altro.
L'imposta sostitutiva è una tassa sull'importo del mutuo — 0,25% per la prima casa, 2% in tutti gli altri casi. Su un mutuo da €240.000: €600 per prima casa, €4.800 per non-prima casa. Si paga al momento della stipula del mutuo tramite il notaio.
L'IVA si applica solo quando si acquista da un costruttore — tipicamente per immobili nuovi o venduti entro 5 anni dalla costruzione. Per la prima casa, l'IVA è del 4%; per la non-prima casa, 10% (o 22% per immobili di lusso categorie A/1, A/8, A/9). Quando si acquista da un privato, si applica invece l'imposta di registro.
Sì — a differenza di alcuni mercati, gli agenti immobiliari italiani applicano generalmente una commissione sia all'acquirente che al venditore. Le percentuali variano per agenzia, zona e tipo di immobile, ma il 3–4% per parte, più IVA al 22%, è comune nelle grandi città. È negoziabile. Per un immobile da €400.000, una commissione del 3% più IVA equivale a €14.640 — una delle voci più significative dei costi di chiusura.
Come regola generale, prevedi il 7–13% del prezzo d'acquisto in costi di chiusura, oltre all'anticipo. L'importo esatto dipende dall'accesso alle agevolazioni prima casa, dal tipo di venditore (privato o costruttore) e dalla provvigione dell'agenzia. Gli acquirenti non residenti senza accesso alla prima casa tendono a posizionarsi nella fascia alta di questo intervallo.
Per gli acquirenti expat e non residenti che si avvalgono del servizio di consulenza specializzata, si applica una success fee dall'1% al 4% dell'importo del mutuo, pagabile al rogito. Il compenso esatto viene confermato prima del conferimento dell'incarico e varia in base alla dimensione e complessità dell'operazione. Nessun risultato, nessun compenso. Guida completa: cosa fa il broker e quanto costa →
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