La risposta breve
Comprando da un privato, l'imposta di registro del 9% si calcola sulla rendita catastale × 126, non sul prezzo: una casa con rendita di €1.000 paga €11.340, che costi €300.000 o €600.000. Con la prima casa il moltiplicatore scende a 115,5 e l'aliquota al 2%. Dopo il rogito, ogni casa che non è la tua abitazione principale paga l'IMU sulla rendita × 168 all'aliquota del Comune — 0,86% di base, cioè circa €1.445 l'anno per la stessa casa. Se sei iscritto AIRE, la tua casa in Italia rientra di regola in questo secondo caso.
- Valore catastale per il rogito
- Rendita × 1,05 × 120 = rendita × 126 · con la prima casa × 110 = rendita × 115,5
- Valore catastale per l'IMU
- Rendita × 1,05 × 160 = rendita × 168
- Imposta di registro (da privato)
- 9% · 2% con la prima casa · minimo €1.000 · più €50 di ipotecaria e €50 di catastale
- Nuovo dal costruttore
- IVA 10% del prezzo · 4% prima casa · 22% lusso · più tre imposte fisse da €200
- Aliquota IMU
- 0,86% di base · fino all'1,06% (1,14% dove resta la vecchia maggiorazione TASI) · decisa ogni anno dal Comune
- Iscritti AIRE
- IMU dovuta dal 2020 · riduzione del 50% su una sola casa, non locata, per i pensionati in convenzione internazionale
- Scadenze
- 16 giugno e 16 dicembre
Cos'è il valore catastale, e dove trovarlo
Ogni unità immobiliare è iscritta al catasto dell'Agenzia delle Entrate con una categoria — A/2 per un appartamento civile, A/7 per un villino, C/6 per un box — e una rendita catastale: un reddito annuo convenzionale, fissato dallo Stato, che con il mercato di oggi ha poco a che fare. È il punto di partenza di quasi tutte le imposte sulla casa.
Il valore catastale invece non è scritto da nessuna parte: si calcola dalla rendita, e il calcolo cambia a seconda dell'imposta. Per questo la stessa casa ha un valore catastale dal notaio e uno diverso, più alto, sul conteggio dell'IMU — ed è per questo che online si trovano cifre che sembrano contraddirsi.
Rendita e categoria sono sulla visura catastale. Chiedila al venditore o all'agenzia prima di firmare la proposta d'acquisto: il notaio la ricontrolla prima del rogito, ma a quel punto il prezzo è già fissato. Siccome i valori catastali sono in genere molto più bassi dei prezzi di mercato, due case allo stesso prezzo possono avere imposte molto diverse: un appartamento datato in centro può avere una rendita fissata decenni fa, bassa rispetto a quanto vale oggi, mentre un'unità accatastata di recente ha una rendita più vicina ai valori attuali.
Come si calcola: i tre moltiplicatori
La formula è sempre la stessa: rendita × 1,05 × moltiplicatore. L'1,05 è la rivalutazione del 5% in vigore dal 1997; il moltiplicatore dipende dall'imposta.
| Cosa stai calcolando | Moltiplicatore | In un passaggio | Rendita €1.000 → |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro, acquisto senza prima casa | × 1,05 × 120 | rendita × 126 | €126.000 |
| Imposta di registro, acquisto con prima casa | × 1,05 × 110 | rendita × 115,5 | €115.500 |
| IMU, abitazioni e pertinenze (C/2, C/6, C/7) | × 1,05 × 160 | rendita × 168 | €168.000 |
Se hai visto «rendita × 115,5» presentata come la formula, è quella della prima casa. Applicata a una seconda casa sottostima l'imposta di circa l'8%.
Imposta di registro: prima o seconda casa, privato o costruttore
È il venditore a decidere quale imposta paghi. Da un privato paghi l'imposta di registro sul valore catastale; dal costruttore che vende il nuovo paghi l'IVA sul prezzo. La prima casa riduce entrambe.
| Acquisto | Imposta principale | Imposte fisse | Base |
|---|---|---|---|
| Da privato, seconda casa o non residente | Registro 9% (min. €1.000) | €50 + €50 | Valore catastale (rendita × 126) |
| Da privato, prima casa | Registro 2% (min. €1.000) | €50 + €50 | Valore catastale (rendita × 115,5) |
| Dal costruttore, abitazione ordinaria | IVA 10% | €200 × 3 | Prezzo |
| Dal costruttore, prima casa | IVA 4% | €200 × 3 | Prezzo |
| Dal costruttore, lusso A/1, A/8, A/9 | IVA 22% | €200 × 3 | Prezzo |
Il valore catastale fa da base solo grazie al prezzo-valore, a tre condizioni: compri come persona fisica (non tramite una società e non nell'esercizio di un'attività), l'immobile è un'abitazione — con le sue pertinenze — e la vendita è soggetta a imposta di registro e non a IVA, che è il caso normale con un venditore privato. Lo chiedi nell'atto e dichiari comunque il prezzo pieno. Se compri tramite una società, il 9% si paga sul prezzo.
Per chi è iscritto AIRE la prima casa ha regole proprie: i due percorsi — rientro entro 18 mesi oppure AIRE per lavoro senza obbligo di residenza — e quanto valgono in euro sono nella guida alla prima casa AIRE. L'imposta sul mutuo, l'imposta sostitutiva, è una voce a parte, nella guida completa ai costi d'acquisto e del mutuo.
IMU: l'imposta di ogni anno
L'IMU è dovuta su ogni immobile che possiedi in Italia tranne l'abitazione principale — quella dove hai residenza anagrafica e dimora abituale, più una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Le abitazioni principali di lusso, A/1, A/8 e A/9, pagano comunque, con aliquota ridotta dello 0,5% e una detrazione di €200.
Il calcolo è rendita × 168 per l'aliquota del Comune. L'aliquota base è lo 0,86%; ogni Comune può abbassarla o alzarla fino all'1,06%, e all'1,14% nei pochi Comuni che hanno mantenuto la maggiorazione della ex TASI. Le aliquote si deliberano ogni anno: controlla quella del tuo Comune per l'anno che stai pagando. Le case affittate a canone concordato pagano il 25% in meno.
Si paga in due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre, con F24 dall'Italia. Chi vive all'estero senza un conto italiano può pagare con bonifico internazionale al Comune, usando l'IBAN e la causale che il Comune pubblica. I rifiuti sono un tributo a parte, la TARI, che il Comune o il gestore fattura direttamente.
Se sei iscritto AIRE
Dal 2020 la casa in Italia di un iscritto AIRE non è più assimilata all'abitazione principale, anche se è l'unica che possiedi e anche se ci torni ogni estate. L'IMU è dovuta all'aliquota piena del Comune.
L'unica agevolazione stabile è la riduzione del 50% su una sola unità abitativa, non locata né data in comodato, per chi vive all'estero ed è titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia. Va dichiarata al Comune. Esenzioni più ampie per gli iscritti AIRE sono state discusse in Parlamento: prima di contarci, verifica la delibera IMU del tuo Comune per l'anno in corso.
Se invece torni a vivere in Italia e la casa diventa la tua abitazione principale, l'IMU smette di essere dovuta dal mese in cui trasferisci lì residenza e dimora: l'imposta si calcola a mesi, quindi nell'anno del rientro paghi solo i mesi precedenti. Per chi rientra e compra, il quadro mutuo + fisco è nella guida al mutuo per il rientro in Italia.
Calcolalo
Imposte d'acquisto e IMU annuale
Il risultato
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- Valore catastale per il rogito
- —
- Imposta di registro
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- Imposte fisse
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- Valore catastale per l'IMU
- —
Stima per immobili abitativi. Le imposte d'acquisto le calcola il notaio nell'atto e l'aliquota IMU la decide il Comune; non sono inclusi notaio, agenzia, costi del mutuo e la riduzione del 50% per i pensionati in convenzione.
Cosa paghi, a seconda della tua situazione
| La tua situazione | Al rogito | Ogni anno | Perché |
|---|---|---|---|
| Iscritto AIRE, compri una casa per le vacanze da un privato | 9% di rendita × 126 (min. €1.000) + €100 | IMU all'aliquota del Comune | Senza prima casa: non risiedi lì e non rientri nel percorso per lavoro |
| Iscritto AIRE, compri con la prima casa (rientro o percorso per lavoro) | 2% di rendita × 115,5 (min. €1.000) + €100 | IMU finché vivi all'estero | La prima casa fiscale non rende la casa abitazione principale ai fini IMU |
| Rientri e ci vai a vivere | 2% di rendita × 115,5 (min. €1.000) + €100 | Niente IMU dal trasferimento della residenza | Diventa abitazione principale |
| Pensionato all'estero, pensione in convenzione, casa ereditata o già tua | — | IMU ridotta del 50%, su una sola casa non locata | L'unica agevolazione stabile per chi vive fuori |
| Compri dal costruttore | IVA 10% del prezzo (4% prima casa) + €600 | Come nelle righe sopra | L'IVA si paga sul prezzo: il valore catastale non aiuta |
| Compri per affittare | 9% di rendita × 126 + €100 | IMU; 25% in meno con canone concordato | Una casa affittata non è l'abitazione principale del proprietario |
Due conseguenze per chi compra con un mutuo. Le imposte d'acquisto si pagano al rogito con mezzi propri — la banca finanzia l'immobile, non le imposte — quindi vanno messe a budget insieme all'anticipo e al 7–13% del prezzo a cui arrivano di solito i costi d'acquisto. E l'IMU su una casa che non abiti è un costo fisso annuale da mettere nel conto di quanto rende davvero, o di quanto costa tenerla vuota.
Tutti gli altri costi dell'acquisto — notaio, agenzia, perizia e imposta sul mutuo — sono nella guida completa ai costi del mutuo →
Compri dall'estero con un reddito estero? Parti dalla guida al mutuo per iscritti AIRE con reddito estero →
Hai la visura di una casa che stai valutando? Prenota una call gratuita di 30 minuti →: vediamo insieme quanto paghi al rogito e ogni anno, e quanto puoi finanziare.
Domande frequenti
Si parte dalla rendita catastale della visura, la si moltiplica per 1,05 e poi per un coefficiente che dipende dall'imposta: 120 per l'imposta di registro su un'abitazione (110 con la prima casa) e 160 per l'IMU. In un solo passaggio: rendita × 126 per il registro, × 115,5 con la prima casa e × 168 per l'IMU. Una casa con rendita di €1.000 ha quindi un valore catastale di €126.000 al rogito e di €168.000 ai fini IMU.
Sul valore catastale, se compri un'abitazione come persona fisica e la vendita è soggetta a imposta di registro — di norma, da un privato. È il meccanismo del prezzo-valore: lo chiedi nell'atto, dichiari comunque il prezzo reale, e il 9% (o il 2%) si calcola sul valore catastale. Non vale se compri tramite una società, e non conta nell'acquisto dal costruttore, dove l'IVA si paga sul prezzo.
Sì, di regola. Dal 2020 la casa in Italia di un iscritto AIRE non è più assimilata all'abitazione principale, quindi l'IMU è dovuta. L'unica agevolazione stabile è la riduzione del 50% su una sola unità abitativa, non locata né data in comodato, per chi vive all'estero ed è titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia. Esenzioni più ampie per gli iscritti AIRE sono state discusse in Parlamento: prima di contarci, verifica la delibera IMU del tuo Comune per l'anno in corso.
L'IMU è la rendita catastale × 168 per l'aliquota del Comune. Con una rendita di €1.000 la base IMU è €168.000: all'aliquota base dello 0,86% sono €1.445 l'anno, all'1,06% €1.781. Si paga in due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre. Chi vive all'estero senza un conto italiano può pagare con bonifico al Comune.
Sì, dall'anno in cui la casa diventa la tua abitazione principale: residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso immobile. L'IMU si calcola a mesi, quindi nell'anno del rientro paghi solo i mesi precedenti al trasferimento della residenza. Restano escluse dall'esenzione le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, che pagano lo 0,5% con una detrazione di €200.
L'IVA al posto dell'imposta di registro: 10% del prezzo per un'abitazione ordinaria, 4% con la prima casa, 22% per le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. In più imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di €200 ciascuna, €600 in tutto. Poiché l'IVA si calcola sul prezzo, il valore catastale non riduce l'imposta sul nuovo.
Norme e aliquote in vigore nel 2026: imposta di registro secondo il DPR 131/1986 e il prezzo-valore della L. 266/2005; IMU secondo la L. 160/2019, con la riduzione per i pensionati residenti all'estero della L. 178/2020. Le aliquote IMU sono deliberate ogni anno da ciascun Comune. Questa pagina spiega come funzionano le imposte; non è una consulenza fiscale sul singolo acquisto, che va confermata con notaio e commercialista prima del rogito.