Comprare casa in Italia
vivendo all'estero — mutui per italiani AIRE e per chi rientra
Il 13% di chi si iscrive all'anagrafe di Milano arrivando dall'estero ha il passaporto italiano: circa 2.900 persone l'anno, più degli stranieri in arrivo da tutti i paesi ad alto reddito messi insieme. Eppure quasi tutto quello che si trova online su mutui e acquisto casa dall'estero è scritto per stranieri. Questa sezione è scritta per te, in italiano: come le banche valutano un reddito estero, cosa resta delle agevolazioni prima casa, come si gestisce un acquisto a distanza — e una parte consistente dei clienti seguiti da Christina è fatta proprio di italiani all'estero.
- LTV massimo
- 60% non residente · 80% residente
- Anticipo minimo
- 40% non residente · 20% residente
- Prima casa
- Percorso A: rientro entro 18 mesi · Percorso B: AIRE per lavoro, 5+ anni di residenza o attività in Italia, nessuna altra prima casa
- Costi di acquisto
- 7–12% del prezzo tra imposte, notaio e spese accessorie
- Tempi
- 60–90 giorni dalla pre-approvazione al rogito
Da dove partire
Trova il tuo percorso
Ogni situazione ha una guida dedicata. Se non ti riconosci in nessuna riga, la prima call di 30 minuti è gratuita e serve esattamente a questo.
| La tua situazione | Da dove partire | Perché | Numero chiave |
|---|---|---|---|
| Vivi all'estero e resti all'estero — casa per le vacanze, la famiglia o il rientro futuro | Mutuo per italiani AIRE | Da cittadino italiano le banche ti valutano con criteri italiani, ma il reddito estero decide banca e quotità | LTV fino al 60% da non residente |
| Stai preparando il rientro in Italia e vuoi comprare prima o durante il trasferimento | Regime impatriati e rientro | Il timing tra mutuo, residenza e regime fiscale cambia il risultato economico dell'operazione | 50% del reddito esente per 5 anni |
| Sei in pensione (o ci vai) e valuti il rientro nel Mezzogiorno | Flat tax pensionati al 7% | Il regime al 7% sui redditi esteri si combina con l'acquisto della casa del rientro | 7% per 9 anni nei comuni ammessi |
| Potresti pagare in contanti e ti chiedi se il mutuo convenga comunque | Mutuo o contanti | Con redditi e risparmi all'estero, il mutuo è spesso una scelta finanziaria, non una necessità | 60–90 giorni di tempi tecnici |
Nuove guide
Le guide AIRE, passo per passo
Cinque guide che nessun altro sito italiano copre con questo livello di dettaglio operativo — scritte sui casi reali di chi compra dall'estero o rientra:
- Quanto ti finanziano le banche col reddito estero — profili per paese (Svizzera, UK, USA, UE), valute, e le tre strade per salire di quotità.
- Rientro: mutuo prima, durante o dopo il trasloco? — i tre scenari del timing, il ponte tra reddito estero e italiano, le scadenze da non mancare.
- Prima casa da iscritto AIRE — i due percorsi dopo il DL 69/2023 (uno senza obbligo di residenza), il risparmio in euro e l'incrocio con la fattibilità del mutuo.
- Comprare a Milano restando all'estero — prezzi 2026 per quartiere, l'aritmetica del 60%, Milano contro la cintura, l'acquisto con procura.
- Rientro con partita IVA appena aperta — la valutazione in continuità: documenti, ~6 mesi di fatturato, tempi reali.
Le guide in italiano
Tutte le pagine di questa sezione
Mutuo per italiani AIRE
La guida principale: come le banche trattano un cittadino italiano residente all'estero, agevolazioni prima casa, documenti dal paese in cui vivi.
Leggi la guida →Regime impatriati
Per chi rientra a lavorare in Italia: requisiti, durata e come coordinare il regime con la richiesta di mutuo e l'acquisto.
Leggi la guida →Flat tax pensionati 7%
Il regime per pensionati esteri che si trasferiscono nei comuni del Sud: come funziona e cosa comporta per l'acquisto della casa.
Leggi la guida →Regimi fiscali a confronto
Impatriati, flat tax nuovi residenti, 7% pensionati: la panoramica per capire a quale regime puoi accedere rientrando.
Leggi la guida →Costi del mutuo e dell'acquisto
Imposte, notaio, perizia, istruttoria: tutte le voci che si aggiungono al prezzo dell'immobile, con le differenze prima casa.
Leggi la guida →Mutuo o contanti
Perché molti acquirenti che potrebbero pagare cash scelgono comunque il mutuo — e quando invece non conviene.
Leggi la guida →Lavorare con un broker
Cosa fa un consulente del credito specializzato in profili esteri, come è remunerato e quando ha senso coinvolgerlo.
Leggi la guida →Acquisto a distanza
Non serve rientrare per comprare
La maggior parte degli italiani all'estero che seguiamo compra senza tornare in Italia se non per le visite agli immobili: una procura speciale consente a una persona di fiducia di firmare compromesso e rogito, la pratica di mutuo si istruisce con documenti trasmessi dall'estero, e il conto corrente italiano per l'erogazione si apre anche da remoto. I punti da pianificare sono i tempi: i bonifici internazionali per l'anticipo vanno accreditati prima del compromesso, e le scadenze della proposta d'acquisto devono tenere conto dei 60–90 giorni della pratica di mutuo.
Per il mercato più richiesto da chi rientra c'è una guida dedicata a Milano, con prezzi per quartiere e i profili tipici di chi compra dall'estero: Buying an Apartment in Milan (in inglese).
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FAQ
Domande frequenti
Sì. Con una procura speciale un rappresentante di fiducia può firmare compromesso e rogito al posto tuo, e la pratica di mutuo si istruisce con documenti trasmessi dall'estero. Servono un codice fiscale attivo, un conto corrente italiano per l'erogazione e tempi tecnici per i bonifici internazionali: l'anticipo va accreditato in Italia prima del compromesso.
La prima call conoscitiva dura 30 minuti ed è gratuita, senza impegno. Si svolge in italiano, inglese o francese, a tua scelta. Serve a capire se la tua situazione è finanziabile e quale percorso conviene, prima di qualsiasi incarico.
Tra imposte, notaio e spese accessorie, i costi di acquisto si collocano in genere tra il 7% e il 12% del prezzo dell'immobile. La forbice dipende soprattutto dal regime fiscale applicabile: le agevolazioni prima casa, a cui molti iscritti AIRE hanno ancora accesso, riducono sensibilmente l'imposta di registro. Il dettaglio voce per voce è nella guida ai costi.
Dalla pre-approvazione al rogito servono in genere 60–90 giorni. Con redditi esteri i tempi possono allungarsi: traduzioni, verifiche sul datore di lavoro e calendario dei bonifici internazionali vanno pianificati prima di firmare una proposta d'acquisto con scadenze strette.
Dati sui flussi dall'estero: elaborazione su bilanci demografici ISTAT, comune di Milano, triennio 2023-2025. LTV, agevolazioni e costi sono indicativi e soggetti a valutazione individuale; aggiornamento: agosto 2026.