Comprare casa a Milano
restando all'estero — la guida per chi rientra
Il 13% di chi si iscrive all'anagrafe di Milano arrivando dall'estero ha il passaporto italiano: circa 2.900 persone l'anno, e sono di gran lunga la prima destinazione dei rientri. Molti comprano prima del ritorno — per preparare il trasloco sul serio, o per avere una base in città mentre sono ancora fuori. Questa guida mette insieme i tre pezzi che servono a farlo dall'estero: i prezzi veri quartiere per quartiere, l'aritmetica del mutuo da non residente, e la meccanica dell'acquisto a distanza.
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- Prezzo medio città
- ~€5.675/m² (2026) · cintura ~€2.500/m²
- LTV massimo
- 60% non residente · 80% residente rientrato
- Mutuo minimo
- ~€100.000 per aprire la pratica — mai un vincolo in città, spesso lo è in cintura
- A distanza
- Procura speciale per compromesso e rogito · conto italiano aperto da remoto
- Tempi
- 60–90 giorni di pratica + i tempi dei bonifici internazionali per l'anticipo
Il mercato
Quanto costa, quartiere per quartiere
| Zona | €/m² indicativo | Chi ci compra |
|---|---|---|
| Centro storico / Quadrilatero | €10.000–12.000+ | Acquirenti internazionali, residenti flat tax |
| Brera | €10.000–12.000 | Pied-à-terre, seconde case |
| Porta Nuova / Garibaldi / Isola | ~€10.000 | Nuovo, dirigenti, non residenti |
| CityLife | ~€10.700 | Nuovo, famiglie in trasferimento |
| Porta Romana / Bocconi | ~€7.300 | Professionisti in rientro, genitori di studenti |
| Navigli / Porta Genova | ~€6.400 | Primi acquisti, investitori da affitto |
| Città Studi / Lambrate | ~€5.700 | Affitti a studenti, primi acquisti |
| Bicocca / Niguarda / Bovisa | ~€4.000 | Investitori orientati al rendimento |
| Quartieri esterni (Bisceglie–Baggio) | ~€3.200 | Acquisti residenti guidati dal budget |
| Media cittadina | ~€5.675 | +2,6% sul 2025 |
Il quadro completo del mercato — nuovo da costruttore, affitti, casi reali 2026 — è nella guida di riferimento Buying an Apartment in Milan (in inglese); qui sotto trovi ciò che serve a chi compra dall'estero da italiano.
I conti
L'aritmetica del mutuo, su un caso tipo
Prendi un bilocale ristrutturato da €430.000 — un taglio tipico di Porta Romana o Navigli:
- Da non residente (60%): mutuo fino a €258.000, anticipo €172.000, più il 7-12% di costi di acquisto. A tasso fisso nell'ordine del 3% su 25 anni, circa €1.280 al mese.
- Da residente rientrato (80%): mutuo fino a €344.000, anticipo €86.000 — circa €1.700 al mese. La differenza di anticipo tra i due profili, €86.000, è di solito il numero che decide quali appartamenti sono davvero alla portata: per questo il timing del rientro è una scelta economica, non logistica.
- Tassi indicativi, non preventivi: si muovono; quello che non si muove è il divario di capitale proprio tra i due profili.
- La rata si misura sul netto: la regola di sostenibilità è il 30-35% del reddito netto mensile — il dettaglio dei profili di reddito è nella guida al mutuo AIRE con reddito estero.
L'alternativa
Milano o la cintura?
La cintura attorno al comune tratta a circa €2.500/m² contro i ~€5.675 della città, con appartamenti più grandi (attorno ai 97 m² contro 85) e un prezzo medio pieno di ~€244.000 contro ~€504.000. Sesto San Giovanni, sulla M1, è intorno a €3.035/m²; la media di Monza e Brianza ~€2.175/m². E i prezzi della cintura corrono più di quelli cittadini: +5,9% in dodici mesi.
Per chi compra dall'estero, però, c'è un vincolo che in città non esiste: il mutuo minimo. Sotto circa €100.000 di finanziamento la maggior parte delle banche non apre la pratica (e sotto ~€75.000 non procede nessuno). Un bilocale da €140.000 in un comune esterno, finanziato al 60% da non residente, è un mutuo da €84.000 — sotto soglia. È l'unico caso in cui l'immobile più economico è il più difficile da finanziare: se guardi la cintura da non residente, il taglio dell'immobile va scelto anche in funzione della soglia, non solo del budget.
La meccanica
Come si compra a distanza, in pratica
- Le visite si concentrano: uno o due viaggi con una short-list preparata prima, e un mandato chiaro sul quartiere — il resto si fa da remoto.
- La procura speciale consente a una persona di fiducia di firmare compromesso e rogito al posto tuo. Dal consolato o con atto estero apostillato: i tempi vanno messi in calendario presto.
- Il mutuo si istruisce dall'estero: documenti reddituali del paese in cui vivi, traduzioni dove servono, e la banca scelta tra quelle che lavorano il tuo profilo di reddito.
- Il conto italiano per l'erogazione si apre anche da remoto; l'anticipo va accreditato in Italia prima del compromesso, e i bonifici internazionali hanno tempi loro.
- Le scadenze della proposta d'acquisto devono reggere i 60-90 giorni della pratica: una proposta firmata con scadenze strette è il modo più comune di perdere la caparra o l'immobile.
- Se il rientro è anche una mossa fiscale — impatriati o prima casa — le scadenze dei regimi entrano nello stesso calendario dell'acquisto.
FAQ
Domande frequenti
Sì, ed è il percorso più comune tra gli italiani all'estero che seguiamo: le visite si concentrano in uno o due viaggi, una procura speciale consente a una persona di fiducia di firmare compromesso e rogito, la pratica di mutuo si istruisce con documenti trasmessi dall'estero e il conto italiano per l'erogazione si apre da remoto. I punti da pianificare sono i tempi dei bonifici internazionali — l'anticipo va accreditato prima del compromesso — e le scadenze della proposta d'acquisto, che devono reggere i 60-90 giorni della pratica.
La media cittadina è intorno a €5.675/m². La forbice per quartiere è ampia: €10.000-12.000+ nel centro storico e a Brera, ~€10.000 a Porta Nuova, ~€7.300 a Porta Romana, ~€6.400 sui Navigli, ~€5.700 a Città Studi, ~€4.000 a Bicocca, ~€3.200 nei quartieri esterni. Nella cintura fuori dal comune la media scende a ~€2.500/m², con appartamenti mediamente più grandi.
Da non residente il tetto è il 60% del valore. Su un bilocale ristrutturato da €430.000 — un taglio tipico di Porta Romana o Navigli — significa un mutuo fino a €258.000 con €172.000 di anticipo, più il 7-12% di costi di acquisto; da residente rientrato lo stesso immobile si finanzia fino a €344.000 (80%). A un tasso fisso nell'ordine del 3% su 25 anni parliamo di circa €1.280 al mese contro €1.700: ordini di grandezza, non preventivi.
I prezzi dicono di sì — ~€2.500/m² contro ~€5.675, appartamenti più grandi, prezzi medi intorno a €244.000 contro ~€504.000 in città — ma per chi compra dall'estero c'è una trappola: sotto circa €100.000 di mutuo la maggior parte delle banche non apre la pratica. Un bilocale da €140.000 finanziato al 60% da non residente è un mutuo da €84.000: sotto soglia. In cintura il mutuo minimo è un vincolo reale; a Milano città non lo è mai.
Dati sui flussi: elaborazione su bilanci demografici ISTAT, comune di Milano, triennio 2023-2025. Prezzi indicativi di mercato 2026 per zona; quotità, tassi e soglie sono indicativi e soggetti a valutazione individuale. Aggiornamento: agosto 2026.
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