La réponse courte
Pour un logement ancien acheté à un particulier, les droits d'enregistrement de 9 % portent sur la rendita catastale × 126, pas sur le prix : un appartement dont la rendita est de 1 000 € paie 11 340 €, qu'il soit vendu 300 000 € ou 600 000 €. En prima casa (résidence principale), le coefficient tombe à 115,5 et le taux à 2 %. Après l'achat, tout logement qui n'est pas votre résidence principale paie l'IMU sur la rendita × 168 au taux voté par la commune — 0,86 % comme taux de base, soit environ 1 445 € par an pour le même appartement.
- Valeur cadastrale pour les droits d'achat
- Rendita × 1,05 × 120 = rendita × 126 · en prima casa × 110 = rendita × 115,5
- Valeur cadastrale pour l'IMU
- Rendita × 1,05 × 160 = rendita × 168
- Droits d'enregistrement (vendeur particulier)
- 9 % · 2 % en prima casa · minimum 1 000 € · plus 50 € de taxe hypothécaire et 50 € de taxe cadastrale
- Neuf acheté à un promoteur
- TVA 10 % du prix · 4 % en prima casa · 22 % pour le luxe · plus 3 taxes fixes de 200 €
- Taux d'IMU
- 0,86 % de base · jusqu'à 1,06 % (1,14 % là où l'ancienne majoration TASI subsiste) · fixé chaque année par la commune
- Qui est exonéré d'IMU
- Seulement la résidence principale, là où vous êtes résident et vivez — jamais une résidence secondaire, jamais le logement d'un non-résident · le luxe A/1, A/8, A/9 paie toujours
- Échéances
- 16 juin et 16 décembre
Qu'est-ce que la valeur cadastrale, et où la trouver
Chaque unité immobilière en Italie est enregistrée au catasto, le cadastre tenu par l'Agenzia delle Entrate. Chacune a une catégorie — A/2 pour un appartement ordinaire, A/7 pour une petite maison, C/6 pour un garage, etc. — et une rendita catastale : un revenu annuel théorique, fixé par l'État, qui a très peu à voir avec le marché actuel. La rendita est le point de départ de presque tous les impôts sur l'immobilier du pays.
La valeur cadastrale n'est imprimée nulle part. Elle se calcule à partir de la rendita, et le calcul change selon l'impôt. C'est pourquoi le même appartement a une valeur cadastrale chez le notaire et une autre, plus élevée, sur l'avis d'IMU — et pourquoi les guides en ligne donnent des chiffres qui semblent se contredire.
La rendita et la catégorie figurent sur la visura catastale, l'extrait officiel du bien. Demandez-la au vendeur ou à l'agence avant de signer une offre d'achat ; le notaire la vérifiera avant l'acte, mais à ce moment le prix est déjà fixé. Les valeurs cadastrales étant en général bien inférieures aux prix du marché, deux appartements au même prix peuvent avoir des impôts très différents : un appartement ancien en centre-ville peut avoir une rendita fixée il y a des décennies, basse au regard de son prix actuel, alors qu'une unité enregistrée récemment a une rendita plus proche des valeurs d'aujourd'hui.
Comment la calculer : les trois coefficients
La formule a toujours la même forme : rendita × 1,05 × coefficient. Le 1,05 est une revalorisation de 5 % en vigueur depuis 1997 ; le coefficient dépend de l'impôt.
| Ce que vous calculez | Coefficient | En une opération | Rendita 1 000 € → |
|---|---|---|---|
| Droits d'enregistrement, achat sans prima casa | × 1,05 × 120 | rendita × 126 | 126 000 € |
| Droits d'enregistrement, achat en prima casa | × 1,05 × 110 | rendita × 115,5 | 115 500 € |
| IMU, logements et garages, caves, parkings (C/2, C/6, C/7) | × 1,05 × 160 | rendita × 168 | 168 000 € |
Si vous avez vu « rendita × 115,5 » présentée comme la formule, c'est celle de la prima casa. Appliquée à une résidence secondaire, elle sous-estime l'impôt d'environ 8 %.
Droits d'enregistrement : résidence principale ou secondaire, particulier ou promoteur
C'est le vendeur qui décide de l'impôt. Auprès d'un particulier, vous payez des droits d'enregistrement sur la valeur cadastrale ; auprès d'un promoteur qui vend du neuf, vous payez la TVA sur le prix. La prima casa réduit les deux.
| Achat | Impôt principal | Taxes fixes | Base |
|---|---|---|---|
| Particulier, résidence secondaire ou non-résident | Droits d'enregistrement 9 % (min. 1 000 €) | 50 € + 50 € | Valeur cadastrale (rendita × 126) |
| Particulier, prima casa | Droits d'enregistrement 2 % (min. 1 000 €) | 50 € + 50 € | Valeur cadastrale (rendita × 115,5) |
| Promoteur, logement ordinaire | TVA 10 % | 200 € × 3 | Prix |
| Promoteur, prima casa | TVA 4 % | 200 € × 3 | Prix |
| Promoteur, luxe A/1, A/8, A/9 | TVA 22 % | 200 € × 3 | Prix |
La valeur cadastrale ne sert de base que grâce à la règle du prezzo-valore, à trois conditions : vous achetez en tant que particulier (pas via une société, ni pour une activité professionnelle), le bien est un logement — avec son garage ou sa cave — et la vente est soumise aux droits d'enregistrement plutôt qu'à la TVA, ce qui est le cas normal avec un vendeur particulier. Vous la demandez dans l'acte et vous déclarez quand même le prix réel. Si vous achetez via une société, les 9 % portent sur le prix.
La prima casa a elle-même des conditions — avant tout, la résidence dans la commune dans les 18 mois suivant l'acte — et les catégories de luxe A/1, A/8 et A/9 n'y ont jamais droit. Qui y a droit et ce qu'elle rapporte sont expliqués dans le guide de la prima casa (en anglais). L'impôt sur le crédit lui-même, l'imposta sostitutiva, est une ligne à part, détaillée dans le guide complet des frais d'achat et de crédit.
L'IMU : l'impôt de chaque année
L'IMU est la taxe foncière communale. Elle est due sur tous les biens que vous possédez en Italie, sauf votre résidence principale — le logement où vous êtes inscrit comme résident et où vous vivez réellement, plus un garage, une cave et une place de parking rattachés. Les résidences principales de luxe, en catégories A/1, A/8 et A/9, paient quand même, à un taux réduit de 0,5 % avec un abattement de 200 €.
Le calcul : rendita × 168, multipliée par le taux voté par la commune. Le taux national de base est de 0,86 % ; chaque commune peut le baisser ou le relever jusqu'à 1,06 %, et 1,14 % dans les quelques communes qui ont conservé la majoration de l'ancienne TASI. Les taux sont votés chaque année : vérifiez la délibération de votre commune pour l'année concernée. Les logements loués en canone concordato (loyer encadré) paient 25 % de moins.
L'IMU se paie en deux moitiés, au plus tard le 16 juin et le 16 décembre. Depuis l'Italie, on utilise le formulaire F24 ; les propriétaires à l'étranger sans compte bancaire italien peuvent payer par virement à la commune, avec l'IBAN et la référence de paiement qu'elle publie. La collecte des ordures est une taxe communale distincte, la TARI, facturée directement par la commune ou son prestataire.
Si vous vivez à l'étranger
Le logement d'une personne qui vit à l'étranger n'est pas une résidence principale au sens de l'IMU, même s'il est le seul bien qu'elle possède. Les propriétaires étrangers d'une résidence secondaire paient l'IMU chaque année, au taux plein de la commune.
Il existe une seule réduction stable : 50 % sur un seul logement, ni loué ni prêté, pour les propriétaires qui vivent à l'étranger et perçoivent une pension versée en application d'une convention internationale avec l'Italie. Vérifiez la délibération IMU de votre commune pour l'année en cours avant de compter sur une autre exonération.
Le calculer
Droits d'achat et IMU annuelle
Le résultat
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- Valeur cadastrale pour les droits d'achat
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- Droits d'enregistrement
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- Taxes fixes
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- Valeur cadastrale pour l'IMU
- —
Estimation pour un bien résidentiel. Le notaire calcule les droits dans l'acte et la commune fixe le taux d'IMU ; les honoraires du notaire, la commission d'agence et les frais de crédit ne sont pas inclus.
Ce que vous payez, selon votre profil
| Votre situation | À l'achat | Chaque année | Pourquoi |
|---|---|---|---|
| Vous vivez à l'étranger et achetez une résidence secondaire à un particulier | 9 % de rendita × 126 (min. 1 000 €) + 100 € | IMU au taux de la commune | Un logement où vous ne résidez pas n'est jamais une résidence principale |
| Vous vous installez en Italie et achetez le logement où vous vivrez | 2 % de rendita × 115,5 (min. 1 000 €) + 100 € | Pas d'IMU une fois résident | Prima casa, avec résidence dans la commune sous 18 mois |
| Achat d'un logement neuf à un promoteur | TVA 10 % du prix (4 % en prima casa) + 600 € | Comme ci-dessus | La TVA porte sur le prix : la valeur cadastrale n'aide pas |
| Achat via une société | 9 % du prix déclaré + 100 € | IMU au taux de la commune | Le prezzo-valore est réservé aux particuliers |
| Achat pour louer | 9 % de rendita × 126 + 100 € | IMU ; 25 % de moins en canone concordato | Un bien loué n'est pas la résidence principale du propriétaire |
Deux conséquences pour ceux qui financent l'achat. Les droits d'achat se paient comptant à l'acte — la banque prête sur le bien, pas sur les impôts — et entrent donc dans le budget avec l'apport et les 7–13 % du prix que représentent habituellement les frais d'acquisition. Et l'IMU d'une résidence secondaire est un coût annuel fixe, à compter quand vous calculez ce que le bien rapporte vraiment, ou ce qu'il coûte s'il reste vide.
Tous les autres frais de l'achat — notaire, agence, expertise et impôt sur le crédit — sont dans le guide complet des frais d'achat et de crédit →
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Questions fréquentes
On part de la rendita catastale indiquée sur la visura, on la multiplie par 1,05, puis par un coefficient qui dépend de l'impôt : 120 pour les droits d'enregistrement d'un logement (110 en prima casa) et 160 pour l'IMU. En une seule opération : rendita × 126 pour les droits d'enregistrement, × 115,5 en prima casa et × 168 pour l'IMU. Un appartement dont la rendita est de 1 000 € a donc une valeur cadastrale de 126 000 € à l'achat et de 168 000 € pour l'IMU.
Sur la valeur cadastrale, si vous achetez un logement en tant que particulier auprès d'un vendeur dont la vente est soumise aux droits d'enregistrement — en pratique, un particulier. C'est la règle du prezzo-valore : vous la demandez dans l'acte, vous déclarez quand même le prix réel, et les 9 % (ou 2 %) s'appliquent à la valeur cadastrale. Elle ne s'applique pas si vous achetez via une société, et elle ne joue aucun rôle dans le neuf acheté à un promoteur, où la TVA porte sur le prix.
Oui. L'IMU n'est exonérée que sur la résidence principale du propriétaire, c'est-à-dire le logement où il est inscrit comme résident et où il vit réellement. Une résidence secondaire appartenant à quelqu'un qui vit à l'étranger n'est jamais une résidence principale en ce sens : l'IMU est due chaque année au taux voté par la commune — 0,86 % de la valeur cadastrale IMU comme taux de base, jusqu'à 1,06 %, et 1,14 % dans les quelques communes qui ont conservé l'ancienne majoration TASI.
L'IMU est égale à la rendita catastale × 168, multipliée par le taux de la commune. Avec une rendita de 1 000 €, la base IMU est de 168 000 € : au taux de base de 0,86 %, cela fait 1 445 € par an ; à 1,06 %, 1 781 €. Elle se paie en deux moitiés, au plus tard le 16 juin et le 16 décembre. Les propriétaires à l'étranger sans compte bancaire italien peuvent payer par virement à la commune.
La TVA au lieu des droits d'enregistrement : 10 % du prix pour un logement ordinaire, 4 % en prima casa, 22 % pour les catégories de luxe A/1, A/8 et A/9. S'y ajoutent les droits d'enregistrement, la taxe hypothécaire et la taxe cadastrale à 200 € chacun, soit 600 € au total. Comme la TVA porte sur le prix, la valeur cadastrale ne réduit pas l'impôt dans le neuf.
Sur la visura catastale du bien. Demandez-la au vendeur ou à l'agence avant de signer l'offre d'achat, ou à l'Agenzia delle Entrate avec les références cadastrales du bien. Le notaire la vérifiera avant l'acte, mais vous avez besoin de ce chiffre avant de vous mettre d'accord sur le prix, car il détermine l'essentiel de l'impôt.
Règles et taux en vigueur en 2026 : droits d'enregistrement selon le DPR 131/1986 et la règle du prezzo-valore de la loi 266/2005 ; IMU selon la loi 160/2019, avec la réduction pour les retraités à l'étranger de la loi 178/2020. Les taux d'IMU sont votés chaque année par chaque commune. Cette page explique le fonctionnement des impôts ; elle ne constitue pas un conseil fiscal sur un achat précis, que le notaire et un expert-comptable doivent confirmer avant l'acte.