Flat Tax forfaitaire de 300 000 € en Italie
Immobilier et crédit pour HNWI nouveaux résidents
Depuis janvier 2026, les personnes transférant leur résidence fiscale en Italie peuvent payer un forfait unique de 300 000 € sur l'ensemble de leurs revenus de source étrangère — en remplacement des taux IRPEF standard. Le régime est puissant. Mais il crée un problème spécifique en matière de crédit immobilier que la plupart des banques italiennes ne sont pas en mesure de traiter.
Le régime — mis à jour 2026
300 000 € par an. Tous revenus étrangers. 15 ans.
Comment fonctionne le régime
Le Regime dei Nuovi Residenti (article 24-bis TUIR) permet aux nouveaux résidents fiscaux italiens de remplacer l'IRPEF standard sur tous les revenus de source étrangère par un forfait annuel unique. À partir du 1er janvier 2026, ce forfait est de 300 000 € par an, quel que soit le montant réel des revenus étrangers.
Cela signifie que vos revenus étrangers s'élèvent à 500 000 € ou à 10 000 000 €, votre charge fiscale italienne sur ces revenus reste identique : 300 000 €. Plus vos revenus étrangers sont élevés, plus le régime est avantageux.
Les membres de la famille peuvent être inclus moyennant un supplément de 50 000 € par personne par an — les revenus étrangers de chaque membre sont alors couverts par leur propre forfait.
Ce qui a changé en 2026
La hausse et la règle de droits acquis
La progression
| Année d'entrée | Forfait annuel | Supplément par membre de la famille |
|---|---|---|
| 2017–2024 | €100 000 | €25 000 |
| 2025 | €200 000 | €25 000 |
| À partir de 2026 | €300 000 | €50 000 |
Source : Legge di Bilancio 2026 (Loi de finances italienne 2026), en vigueur depuis le 1er janvier 2026.
Droits acquis — important si vous avez déjà adhéré
L'Italie a pleinement respecté le principe des droits acquis : les bénéficiaires existants ne sont pas affectés par la hausse de 2026.
Si vous avez adhéré au régime avant 2026 et que vous payiez 100 000 € ou 200 000 € par an, vous continuez dans ces conditions d'origine pour le reste de votre fenêtre de 15 ans. Le nouveau taux de 300 000 € s'applique exclusivement aux personnes établissant leur résidence italienne à partir du 1er janvier 2026.
Cela crée une situation asymétrique : une personne qui s'est installée en 2024 paie 100 000 €/an ; une personne s'installant en 2026 paie 300 000 €/an — pour le même régime. Le calendrier du déménagement est donc déterminant.
Éligibilité
Qui peut en bénéficier ?
Conditions requises
Est-ce rentable à 300 000 € ?
La flat tax devient avantageuse lorsque vos revenus étrangers dépassent environ 650 000 €–750 000 € par an — le seuil de rentabilité où 300 000 € est inférieur à ce que vous paieriez avec les taux IRPEF standard (qui atteignent 43 %).
En dessous de ce niveau, des structures alternatives — le régime des Impatriati (pour les revenus d'activité), la résidence standard ou des dispositifs non-domiciliés dans d'autres juridictions — peuvent être plus efficaces. La bonne réponse dépend entièrement de la composition de vos revenus.
Le problème rencontré par la plupart des acquéreurs
Pourquoi les banques italiennes classiques
ne peuvent pas traiter ce profil
Le problème d'invisibilité fiscale
Les banques de détail italiennes évaluent la capacité d'emprunt sur la base des revenus IRPEF déclarés dans le modello 730 ou le Redditi PF — la déclaration fiscale standard italienne. Sous le régime de flat tax, les revenus étrangers ne sont pas déclarés analytiquement. Seul le paiement forfaitaire de 300 000 € apparaît.
Un service de crédit d'une banque italienne classique, en examinant le dossier d'un bénéficiaire de flat tax, voit une déclaration qui ne montre ni salaire, ni dividendes, ni plus-values — uniquement un paiement forfaitaire de 300 000 €. Leurs systèmes de notation internes ne sont pas conçus pour interpréter cela. Résultat : refus, ou offre calibrée sur zéro revenu déclaré.
Ce n'est pas un problème lié à l'emprunteur. C'est un problème d'outillage bancaire. La solution consiste à choisir la bonne banque.
Comment résoudre ce problème
La réalité pour ce profil d'acquéreur
Les acquéreurs qui s'installent en Italie sous le régime de flat tax à 300 000 € achètent souvent des biens dans la fourchette 1 M €–5 M €. La plupart paient comptant parce qu'on leur a dit — ou qu'ils ont supposé — qu'un crédit immobilier n'était pas possible. Dans certains cas, un crédit structuré préserve la liquidité et améliore l'allocation du portefeuille. C'est plus complexe à mettre en place, mais c'est possible — avec la bonne banque et un dossier correctement préparé.
Choisir le bon régime
Flat Tax vs. Impatriati — différences clés
| Dimension | Flat Tax 300 000 € (Art. 24-bis) |
Régime des Impatriati (Art. 16) |
|---|---|---|
| Revenus couverts | Tous les revenus de source étrangère | Revenus d'activité salariée / indépendante italiens uniquement |
| Structure fiscale | Forfait fixe de 300 000 €/an | Exonération de 50% sur les revenus italiens éligibles |
| Revenu seuil de rentabilité | ~650 000 €–750 000 € de revenus étrangers | Tout niveau — basé sur un pourcentage |
| Durée | Jusqu'à 15 ans | 5 ans, sans prolongation |
| Restriction géographique | Aucune — partout en Italie | Aucune |
| Période de non-résidence préalable | Non-résident(e) pendant 9 des 10 dernières années | 3 ans de non-résidence (standard) |
| Profil type | HNWI, investisseur, entrepreneur avec un portefeuille étranger important | Cadre, professionnel, salarié se déplaçant pour raisons professionnelles |
| Complexité du crédit | Élevée — banque spécialisée requise | Standard — profil résident après enregistrement |
FAQ
Flat tax et immobilier — vos questions
Non. Le principe des droits acquis protège pleinement les bénéficiaires existants. Si vous avez adhéré au régime sous la version à 100 000 € ou 200 000 €, vous continuez à votre taux d'origine pour le reste de votre fenêtre de 15 ans. Le taux de 300 000 € ne s'applique qu'aux personnes établissant leur résidence italienne à partir du 1er janvier 2026.
Oui. Contrairement au régime des retraités à 7 % (qui exige une commune du sud de l'Italie de moins de 20 000 habitants), la flat tax à 300 000 € n'impose aucune restriction géographique. Vous pouvez vivre et acheter partout en Italie. La majorité des acquéreurs utilisant ce régime achètent à Milan, sur les lacs italiens, en Toscane ou sur la côte ligure.
Sous le régime de flat tax, 300 000 € par an — quel que soit le niveau de revenus de 2 M €. Selon la fiscalité italienne standard, 2 M € de dividendes généreraient une charge IRPEF d'environ 800 000 €–860 000 €. L'économie effective est d'environ 500 000 €–560 000 € par an. Sur 15 ans, l'économie fiscale cumulée par rapport à la fiscalité italienne standard se situerait dans la fourchette de 7 M €–8 M €.
Le régime cesse simplement de s'appliquer à partir de l'année où vous perdez la résidence fiscale italienne. Il n'y a pas de récupération des avantages déjà acquis (contrairement au régime des Impatriati, qui prévoit un minimum de 2 ans). Vous revenez à la fiscalité italienne standard (ou à l'absence de fiscalité italienne si non-résident(e)) à partir de l'année du départ.
Oui. L'avantage fiscal d'achat en résidence principale (taxe d'enregistrement à 2 % au lieu de 9 %) est indépendant du régime fiscal sur les revenus auquel vous êtes soumis. Si vous établissez la résidence italienne requise par la flat tax et enregistrez votre résidence principale au bien acquis, les conditions prima casa s'appliquent aux taxes d'achat. Les deux régimes opèrent sur des axes différents — l'un régit l'impôt sur le revenu, l'autre régit la taxe d'achat immobilier.
Vous vous installez en Italie sous le régime de flat tax ?
Parlons du crédit immobilier.
La plupart des acquéreurs dans ce profil paient comptant parce qu'ils supposent qu'un crédit immobilier n'est pas possible. Il l'est souvent — avec la bonne banque et un dossier correctement structuré. Appel gratuit de 30 minutes.